咖啡馆选址 这12项指标你考察了么?

发布日期:2017-01-10

关键词 : 咖啡馆选址 铺面指标 客流
如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方,开一个极有品位的咖啡馆,那成功率一定不会太高。以下列举了很多人开咖啡馆的选址“秘籍”。

  “蹲在路边数客流”——

  这是很多人开咖啡馆的选址“秘籍”。

  然而,抱着一堆堆理论读物,借鉴了各个品牌案例,加上“苦蹲数十天”的实践,以为总万无一失了吧,结果……迟迟开不了张!

  究竟哪儿出了问题?来看,这12项铺面自身的指标你考察了么?


  1

  房租要求

  单月房租最好在预估营业额的1/4—1/3以下;最好无转让费;能够保证3年以上的租期;

  房租可有适度递增,但尽量递增变缓或是递增数值越小越好(递增幅度不能超过8%)。

  不建议投资养店期过长的店面,虽然房租相对划算,但是如果养店期过长,也容易夜长梦多,所以一般建议养店期最好在半年以内为宜。


  2

  面积要求

  依据自己开店的定位以及资金实力来确定使用面积。个人建议理想使用面积在100—300平方米为最佳,上限面积为500平方米左右,因为这样的面积可以具备足够的使用功能。


  ▲比如,一般情况下,不少独立咖啡馆面积在100平米左右,星巴克是300平米左右,漫咖啡在2000平米左右


  3

  楼层要求

  如果是商场内,以临近电梯,或是影院等人流量大的、房租显眼的区域为宜。

  如果在商场避开星巴克等一线大牌的店面也是不错的选择,房租相对便宜,避开直接竞争。

  如果是临街商铺,一般建议一二层最好,其中二层面积可以稍大,因为更安静,房租也更合适。


  ▲比如,雕刻时光五道口店就在一家三层楼的二三楼,二楼面积比较大,三楼有可以利用的室外露台

  如果是独栋,则考虑面积、内部结构是否合适。


  ▲咖门曾介绍过的一家校园店,2层400多平,配置很豪华,利用上可以更充分

  当然,如果店主擅长网络营销,玩转圈子的能力很强,也可以选择楼层最里面,以及巷子、居民楼下,甚至是大厦的屋顶天台。


  4

  屋顶高度

  一般室内的楼层高度最好能够达到3米以上,如果要做隔层,最好楼层高度能够达到5.5米以上,室内最好不要有太多的柱子,或是隔墙,以免影响使用面积,如果有柱子和隔墙需问清能否做部分的拆除或处理。

  如果是韩系风格的店面,空间宏大些会更有效果,例如可以隔层,挑空等。


  5

  装修要求

  有装修免租期,起码30天,最好60天左右,当然免租期时间越长越好,因为正常设计一家咖啡馆需要至少15—20天左右的时间,而装修一家咖啡馆依据大小面积及施工难易程度,一般也需要30—90天的时间。


  ▲装修免租期…听上去就很难

  室内空间允许适度改造,例如:落地窗、挑空天花、拆除部分柱子或是隔断墙等。


  6

  排烟要求

  一般来说餐品的比例越高,对排烟的要求越高,尤其户外除烟。

  例如,很多居民楼的商铺是不具备明火的,也就是说不具备大量餐品的出品条件,就算有燃气管道,居民楼里的排烟管道也不具备商用条件,如果这项考虑不周,很容易引起烟气扰民的纠纷。


  7

  消防要求

  整栋大厦需通过消防验收,并且咖啡馆内具备一定的消防设施,例如:喷淋、烟感或是消防龙头!

  此项尤为重要,如果整栋大厦的消防没有经过验收,咖啡馆的消防审批几乎无法通过。


  8

  采光要求

  咖啡馆里有几扇采光不错的窗户,不但能省电,更重要的是光线射进室内,可以营造很舒服的氛围,尤其是有延窗可以落地的玻璃。


  ▲在落地窗边的阳光下看书,是很多人去咖啡馆的最初动力


  9

  水电要求

  正常来说,一家小型咖啡馆的水电要求不高,甚至家庭用的水电设施就已经够用。但需要注意的是,老房子的水电线路,最好进行检修,防止出现年久失修造成的漏水漏电问题。

  另外,大型咖啡馆的要求会比较高,必须有良好的排水设施,且电量足够,同时后厨部分要具备三相电源。


  10

  招牌要求

  招牌面宽广点更显眼,当然好,但关键还在于能否让顾客方便看到,所以,需要向物业多申请些可以提供招牌展示的机会点。

  也可以发挥自己的想象创造吸引人的亮点,例如:外置音箱、特色投影灯、室外有趣小黑板、室外“勾魂”小海报、室外好玩的小雕塑等。


  ▲一家家庭咖啡馆门前招牌不是一般地多


  11

  停车要求

  小型个性咖啡馆因为面积较小可能对咖啡馆要求不高,但对于一些大中型咖啡馆没有停车位是严重缺乏市场竞争力的,除非咖啡品牌本身的号召力非常强。

  此外,停车方便也意味着开咖啡馆是否要考虑交通是否方便,如果你的咖啡馆藏在一个总是塞车的狭小街道内,顾客去不去就都是看心情了;

  再或者你的咖啡馆位于快速路口或者天桥下面,顾客可能一脚油门就过去了,大呼:“走过了,忘记掉头了!”


  12

  外围要求

  周边有无标志性的建筑或路口,方便顾客驱车前往?

  如果在一个周边都是批发市场、小卖部、菜市场的地方,开一个极有品位的咖啡馆,那成功率一定不会太高。


  ▲外围环境也不能忽视

  这么多细小的“陷阱点”,你有没有被击中过?

 

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